Real-estate law: veelgestelde vragen

De kosten van een vastgoedadvocaat hangen af van verschillende factoren: de complexiteit van uw dossier, de aard van de dienstverlening (advies, onderhandeling of procesvoering) en de duur van het traject. Bij Landmark Law Experts hanteren wij transparante ereloonafspraken die vooraf met u worden besproken. Voor eenvoudige adviesvragen rekenen wij doorgaans een vast tarief per consultatie. Bij complexere dossiers werken wij met een uurtarief dat wordt vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. Een eerste kennismakingsgesprek is altijd gratis en vrijblijvend, zodat u zonder financieel risico kunt peilen of wij de juiste partner zijn voor uw situatie.

Hoewel het in België niet wettelijk verplicht is om een advocaat in te schakelen bij de aankoop van een woning — de notaris vervult immers een belangrijke rol — is het in veel gevallen toch sterk aan te raden. Een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht kan de compromis grondig analyseren voordat u tekent, opschortende voorwaarden formuleren die uw belangen beschermen, en eventuele problemen met de stedenbouwkundige situatie of het bodemattest vroegtijdig signaleren. Dit is bijzonder waardevol bij de aankoop van oudere panden, panden met een complexe eigendomsgeschiedenis of bij vastgoed dat deel uitmaakt van een mede-eigendom. De investering in juridisch advies weegt doorgaans niet op tegen de potentiële kosten van een probleem dat pas na de aankoop aan het licht komt.

Als huurder in Vlaanderen geniet u bescherming onder het Vlaamse Woninghuurdecreet. Dit decreet bepaalt onder meer dat de verhuurder verplicht is om de woning in goede staat van onderhoud te houden, dat de huurwaarborg maximaal drie maanden huur mag bedragen (bij plaatsing op een geblokkeerde rekening), en dat de verhuurder de huur niet zomaar eenzijdig mag verhogen buiten de wettelijke indexatie. Bij een geschil met uw verhuurder — bijvoorbeeld over herstellingen die niet worden uitgevoerd, een onterechte inhouding van de waarborg of een betwiste opzegging — kunt u zich wenden tot de vrederechter. Wij raden aan om eerst een aangetekend schrijven te sturen naar de verhuurder met een duidelijke uiteenzetting van uw klacht. Indien dit geen resultaat oplevert, kan een advocaat u bijstaan bij de procedure voor de vrederechter, die doorgaans snel en relatief goedkoop verloopt.

Een stedenbouwkundige overtreding — zoals bouwen zonder vergunning, afwijken van een goedgekeurd bouwplan of het wijzigen van de bestemming van een pand zonder toestemming — kan ernstige gevolgen hebben. De Vlaamse overheid kan een proces-verbaal opstellen, waarna een strafrechtelijke of bestuurlijke procedure kan volgen. In het ergste geval kan de rechter de afbraak of het herstel in de oorspronkelijke staat bevelen. Er bestaan echter ook mogelijkheden om een regularisatievergunning aan te vragen, waarmee de overtreding achteraf wordt vergund, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Ons kantoor heeft ruime ervaring met het begeleiden van regularisatieprocedures en het verdedigen van cliënten in stedenbouwkundige geschillen. Wij analyseren uw situatie, beoordelen de haalbaarheid van een regularisatie en vertegenwoordigen u bij de bevoegde instanties.

Vruchtgebruik en blote eigendom zijn twee complementaire zakelijke rechten die samen de volle eigendom vormen. De vruchtgebruiker heeft het recht om het onroerend goed te gebruiken en de vruchten ervan te genieten — bijvoorbeeld door er zelf in te wonen of het te verhuren en de huurinkomsten te ontvangen. De blote eigenaar bezit het pand juridisch, maar kan er geen gebruik van maken zolang het vruchtgebruik loopt. Deze constructie komt vaak voor bij nalatenschappen, waarbij de langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik krijgt en de kinderen de blote eigendom. Het vruchtgebruik eindigt bij het overlijden van de vruchtgebruiker, waarna de blote eigenaar automatisch volle eigenaar wordt. Deze constructie heeft ook belangrijke fiscale implicaties, onder meer voor de berekening van de erfbelasting. Onze advocaten adviseren u graag over de voor- en nadelen van vruchtgebruik in uw specifieke situatie.

De compromis (of onderhandse verkoopovereenkomst) is een bindend contract. In tegenstelling tot wat veel mensen denken, is er in België geen wettelijke bedenktijd voor de aankoop van vastgoed. Zodra beide partijen de compromis hebben ondertekend, is de verkoop in principe definitief. Er zijn echter situaties waarin de compromis toch kan worden ontbonden: als er opschortende voorwaarden zijn opgenomen die niet worden vervuld (bijvoorbeeld het verkrijgen van een hypothecaire lening), als er sprake is van een wilsgebrek zoals dwaling of bedrog, of als de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt. Het is daarom van cruciaal belang om de compromis zorgvuldig te laten nakijken door een advocaat vóór de ondertekening. Wij helpen u bij het formuleren van beschermende clausules en adviseren u over uw opties indien u na ondertekening problemen ondervindt.

De Wet Breyne, ook bekend als de Woningbouwwet, beschermt kopers die een woning of appartement kopen op plan of een sleutel-op-de-deur woning laten bouwen. De wet legt een aantal verplichtingen op aan de verkoper of aannemer: er moet een verplichte waarborg worden gesteld (doorgaans 5% van de totale prijs), de betalingen moeten in schijven verlopen die overeenkomen met de voortgang van de werken, en de overeenkomst moet een aantal verplichte vermeldingen bevatten, waaronder de totaalprijs, de opleveringsdata en een nauwkeurige beschrijving van het te bouwen goed. De wet voorziet ook in een dubbele oplevering: een voorlopige en een definitieve oplevering, met een tussenperiode van minstens één jaar. Als koper heeft u het recht om bij de voorlopige oplevering gebreken te laten vaststellen en herstel te eisen. Onze advocaten controleren of uw bouwcontract voldoet aan alle vereisten van de Wet Breyne en staan u bij indien er geschillen ontstaan met de aannemer of ontwikkelaar.

De duur van een gerechtelijke procedure in vastgoedzaken is moeilijk op voorhand te bepalen en hangt af van meerdere factoren: de complexiteit van het dossier, de rechtbank waar de zaak wordt behandeld, het aantal betrokken partijen en of er een deskundigenonderzoek wordt bevolen. Een eenvoudige huurzaak bij de vrederechter kan binnen enkele maanden worden afgehandeld. Complexere geschillen over eigendomsrechten, erfdienstbaarheden of stedenbouwkundige kwesties bij de rechtbank van eerste aanleg kunnen echter een tot drie jaar in beslag nemen, vooral als er een beroepsprocedure volgt. Bij Landmark Law Experts streven wij er altijd naar om eerst een minnelijke oplossing te bereiken via onderhandeling of bemiddeling, wat doorgaans sneller en goedkoper is dan een gerechtelijke procedure. Indien een procedure onvermijdelijk is, zorgen wij voor een efficiënte afhandeling en houden wij u op elk moment op de hoogte van de voortgang.